Dnes budeme pokračovať v seriáli pomenovaných, ale nevyriešených káuz spoločnosti Reformata. Pomenovaných preto, lebo na tieto závažné problémy poukázala správa synodálnej komisie, ktorá bola na Synode 2019 v Prešove odsúhlasená jednoznačnou väčšinou hlasov. Nevyriešených preto, lebo na túto tému sme na Synode 2020 nič relevantné nepočuli a už vôbec nič sme sa nedozvedeli o tom, aké konkrétne kroky v tomto smere vedenie Reformaty, resp. predsedníctvo ECAV plánujú podniknúť.
Na úvod si pripomeňme základné fakty o kauze „Svoradova” zo správy synodálnej komisie. Pôvodná zmluva na prenájom cirkevnej budovy na Svoradovej 1 bola podpísaná v roku 2001 na 20 rokov (za Reformatu podpisoval Rosenberger a Štefek). Pravdepodobne kvôli skôr zrealizovaným (hoci nie veľmi dobre zdokladovaným) investíciám do budovy bola zmluva v roku 2008 vypovedaná a znova podpísaná (Daniš a Mlynár). Platnosť zmluvy bola dohodnutá znova na 20 rokov, tentoraz do roku 2028. Na základe dostupných informácií nie je presne známe, koľko a kedy bolo do budovy zo strany prenajímateľa investované. Pôvodná zmluva z roku 2001 obsahovala záväzok prenajímateľa preinvestovať 20 mil. Sk, pričom v druhej zmluve už takýto priamy záväzok k investíciám chýba. Z právnej analýzy vypracovanej po roku 2015 vyplýva, že zrejme väčšia, ak nie celá časť investície bola zrealizovaná krátko po podpise zmluvy v roku 2001.
Prečo o tom hovoríme? Pretože nízky nájom je možné ešte ako-tak kompenzovať práve zhodnotením budovy zo strany prenajímateľa. Lenže v tomto prípade bol prenajímateľ, podľa nášho názoru, za svoju investíciu do budovy „odmenený“ viac než dostatočne:
- Odložením riadnych splátok nájmu až do doby ukončenia rekonštrukcie (podľa zmluvy z roku 2001)
- Nízkou výškou nájmu v pôvodnej zmluve (ktorá je v zmluve navyše vyjadrená dosť zmätočne, keďže raz sú uvádzané nájmy ročné, raz mesačné)
- Predĺžením nájmu o 7 rokov podpísaním novej zmluvy v roku 2008 (do roku 2028)
- Veľmi nízkym nájmom aj v zmluve podpísanej v roku 2008, ktorý je rádovo (!) nižší ako trhový nájom!
Nájomné bolo v zmluve z roku 2008 dohodnuté vo výške 1 000 000,- Sk (33 193 eur) za 1 rok vrátane DPH. To predstavuje 2 766 eur mesačne, čo v prepočte na prenajímaných 1 568 m2 (objekt 745) predstavuje nájomné vo výške 1,76 eur za 1 m2 za mesiac. Tu je potrebné zdôrazniť, že okrem tohto objektu je predmetom nájmu aj pozemok, na ktorom táto stavba stojí, spolu s priľahlým dvorom, a tiež garáž v nehnuteľnosti na Svoradovej 3. Je zrejmé, že po prepočítaní hodnoty nájmu na všetky objekty uvedené v zmluve by sa už aj tak veľmi nízka hodnota nájomného 1,76eur/m2 za mesiac ešte viac znížila!
Graf vývoja nájmov bytov v Bratislave od roku 2007.
Pri uzatváraní zmluvy v roku 2008 konatelia evidentne nepredložili valnému zhromaždeniu Reformaty všetky interné a externé alternatívy, pretože sa ukazuje, že vlastná investícia – hoci aj na úver – by bola pre Reformatu podstatne lepším riešením s väčším prínosom. V čase prípravy a podpisu zmluvy (2007 – 2008) totiž v Bratislave prebiehal tzv. realitný boom – enormný dopyt po voľných priestoroch (podobne ako v roku 2018) a ceny kancelárskych priestorov sa pohybovali medzi 10 – 12 € (pre lokalitu Staré Mesto).
Priestory v tomto objekte boli v súlade so zmluvou poskytované aj tretím osobám. Podľa OR svojho času v tejto budove sídlilo až 17 firiem. Práve tam sme mohli pozorovať tzv. reťazenie nájmov, kde bolo viac než zreteľne vidno, aký nízky nájom dostáva spoločnosť Reformata v porovnaní so „šikovnejšími“ podnájomcami, pričom trhový nájom v lokalite Staré Mesto umožňuje ešte oveľa lepšie podmienky:
- Reformata dostáva od firmy “A” – nájomca – nájomné vo výške 1,76 € na m2.
- Firma “A” dostáva od firmy “B” – podnájomcu – nájomné vo výške 3,83 € na m2.
- Firma “B” dostáva od firmy “C” – podnájomcu – v 2. rade nájomné vo výške 8 € na m2.
Záujem o nájom v tejto časti mesta Bratislava nesúvisí s tým, či ich ponúka spoločnosť Svoradove alebo Reformata. Za daných podmienok by bolo možné dosiahnuť mesačný nájom za celú budovu vo výške 12 500 € (bez garáže a parkoviska), čo predstavuje percentuálny nárast na 451 % oproti dohodnutej cene a potenciálny ročný príjem 150 000 eur (dnes 33 192 eur)!
Za takýchto podmienok by bola investícia dohodnutá v zmluve splatená za necelých 5 rokov (pri plnej obsadenosti)! Ak predpokladáme prvé 3 roky opravy a postupný nábeh na plnú kapacitu a ďalších 5 rokov splácanie investície, tak aj pri tejto alternatíve by Reformata za ďalších 12 rokov zarobila o 120 000 € ročne viac a za celé obdobie platnosti zmluvy viac o 1 440 000 €!
Ak by sme zohľadnili alternatívu, že celá, resp. zásadná časť investície bola realizovaná do roku 2008, tak za celé obdobie zmluvy podpísanej na 20 rokov by Reformata mohla zarobiť o 2 400 000 eur viac!
Inflačná doložka
Je teda viac než zrejmé, že zmluva podpísaná v roku 2008 bola pre cirkev nevýhodná. Jeden z mála nástrojov, ako bolo možné zúfalo nízky nájom aspoň trocha zvýšiť, bola tzv. inflačná doložka, ktorá na základe medziročnej inflácie umožňovala (aspoň mierne) zvýšenie nájomného. Z nevysvetliteľných dôvodov však bývalí konatelia (Daniš, Mlynár) túto doložku neuplatňovali, čím spoločnosť Reformata prichádzala (a prichádza) o ďalší potenciálny zisk, na ktorý mala podľa zmluvy nárok.
S každým medziročným navýšením o infláciu by sa postupne zvyšovala výška nájmu. Keďže bývalí konatelia inflačnú doložku neuplatňovali, výška nájmu v prvých rokoch nerástla, čo spoločnosť Reformata pripravilo o potenciálny zisk nielen v tomto období, ale aj v ďalších rokoch, keď sa (po výmene konateľov v roku 2014) vychádzalo z nižšieho základu.
Len na základe toho, že do roku 2014 inflačná doložka uplatňovaná nebola, prišla Reformata do roku 2019 o 48 225 eur. Táto strata bude rásť až do konca platnosti zmluvy, keď dosiahne výšku 104 000 eur!
Situačná komédia na Synode 2020
Zatiaľ čo otázok vo veci plnenia uznesení ohľadom Reformaty bolo viacero, odpovedí už bolo pomenej. Téma budovy na Svoradovej v otázkach rezonovala buď priamo, alebo v súvislosti s tzv. reťazením nájmov. Ako prvý sa k tejto téme vyjadril konateľ Reformaty Branislav Rybnikár, ktorý si zjavne „nič nepamätal“ a tému reťazenia nájmov presmeroval na byt na Panenskej:
„Čo sa týka reťazenia nájmov, o tie veci som sa zaujímal hneď na začiatku…” … „Máte teda na mysli tie, ktoré sa prenajímali z Evanjelickej diakonie, ktoré sa objavili na portáli AirBnB?“
Téme Svoradovej, nevýhodnej zmluve a strate z neuplatňovania inflačnej doložky sa pred synodálmi konateľ Reformaty úplne vyhol. Nepovedal na túto tému vôbec nič. A ako vieme zo skôr uverejneného článku, nič poriadne nevysvetlil ani vo veci bytu na Panenskej. Tak vyzerá plnenie uznesení Synody v praxi!!!
Ako druhý sa k tejto téme vyjadril – toho času už bývalý – generálny dozorca Ján Brozman, v štýle pre neho typickom: „Všetko vieme, všetko riešime…“ Bohužiaľ, stále v priebežnom čase: „Boli prehodnotené zmluvy“ … „Táto zmluva je práve na stole – Svoradova, túto zmluvu práve riešime“ … „Uvidíme, čo na to povedia právnici, a pôjdeme ďalej.“
Zdá sa vám to málo? Ale to je na tému Svoradovej zo Synody 2020 naozaj všetko. Môžete si prejsť aj oficiálny zápis zo Synody. Viac nenájdete.
Ján Brozman vo veci Svoradovej po 16 mesiacoch (!) od Synody v Prešove poskytol odpoveď „Táto zmluva je práve na stole…“ a “Uvidíme, čo na to povedia právnici“. To mohol povedať mesiac po Synode v Prešove, ale nie po 16 mesiacoch! Stačilo povedať túto nič nehovoriacu vetu a do ďalšej Synody má pokoj?! Ak túto tému na ďalšej Synode vôbec niekto otvorí…
Ako by sa novému vedeniu páčilo, keby zbory a senioráty venovali takúto pozornosť uzneseniam Synody a kauzám, kde sa strácajú desiatky až stovky tisíc eur, akú im venoval konateľ Reformaty a predsedníctvo cirkvi?!
V tejto súvislosti chcem vyzvať všetkých synodálov, členov orgánov cirkvi, ale aj všetkých evanjelikov, aby sa na najbližšej Synode znova pýtali, v akom stave je plnenie uznesení Synody 2019 týkajúcich sa Reformaty. Aby sme diery na deravom hrnci zaplátali skôr, než do neho začneme sypať – pod hrozbou sankcií – ďalšie peniaze!
Reformata
Spoločnosť poverená správou cirkevného majetku môže mať nepochybne rôzne názvy, avšak tá, ktorej bola zverená správa majetku ECAV na Slovensku, sa volá práve Reformata. Tento názov je nepochybne odvedený od skutočnosti, že sme reformovanou cirkvou, ktorú optimisti označujú za cirkev stále sa reformujúcu. Za cirkev, ktorá dokáže vzdorovať plytkým a povrchným módnym trendom práve preto, lebo sa stále reformuje, stále sa vracia k Písmu.
Akým vzorom je však Reformata v podaní ECAV – kde najvyšším orgánom bolo do roku 2014 generálne presbyterstvo a po roku 2014 generálne predsedníctvo? Zatiaľ čo od roku 2014 do roku 2018 sme videli úprimnú a naplnenú snahu o objektivitu, transparentnosť a efektivitu, po roku 2018 sa znova ponárame do nevedomosti a podozrení. Jeden dobrý známy mi povedal, že všetko je v prvom rade o peniazoch. Budeš počuť veľa krásnych rečí, ale až keď pôjde o peniaze, uvidíš, aká je realita.
A tú realitu dnes vidíme nielen v Reformate, ale aj v ECAV. Generálny biskup na Synode demonštratívne (či démonicky?) odmietne komunikovať s evanjelikmi (domácimi viery), ktorí stoja na Augsburskom vyznaní a požadujú jednotu slov a činov. Tranoscius ako predĺžená ruka vedenia cirkvi odmietne uverejniť názor osôb, ktoré sú účelovo v zlom svetle spomínané v správe predstavenstva. Ale keď má vedenie cirkvi preveriť majetkové či finančné kauzy, nie sú „schopní“ ich ani pomenovať a už vôbec nie dotiahnuť.
Bude teda spoločnosť s názvom Reformata spojená so začiatkom pádu Evanjelickej cirkvi a. v. na Slovensku, ktorá nezvládla skúšku, ktorej boli kazatelia slova Božieho vystavení? Keď mali potvrdiť, že aj v praxi sú verní tomu, čo kážu? Koľko z nich to dokázalo? A na druhej strane, koľko z nich „dokázalo“ zobrať peniaze zo zboru, o ktorý sa majú duchovne starať, bez odsúhlasenia zborového presbyterstva a konventu – s prísľubom, že im budú zvýšené platy? O čo tu potom ide: o peniaze, platy – alebo o večné hodnoty a večný život?!
Čas milosti trvá, rozhodnite sa správne!
Štefan Sabol, bývalý konateľ spoločnosti Reformata, spol. s r. o.
Jaroslav Mervart, bývalý člen dozornej rady spoločnosti Reformata, spol. s r. o.
foto: googlemaps.com
Spätné odkazy