Nie je nájom ako nájom!
V elektronickej verzii časopisu Forbes nedávno vyšiel zaujímavý článok s názvom „Koľko platíme za nájom naprieč Slovenskom“. Na základe údajov z analýzy Rent Index od spoločnosti Deloitte autorka článku konštatuje, že priemerná cena je 10,2 eur za m2. Ak by sme to hodnotili podľa krajov, tak táto hodnota sa hýbe od 8 do 12 eur. Najvyššia úroveň sa dosahuje v Nitre a Bratislave.
Aj v jednotlivých častiach Bratislavy je cenová úroveň rôzna a pohybuje sa od 10 eur/m2 v okrajových častiach Bratislavy až po 13,8 eur/m2 v časti Bratislava-Staré mesto. Tieto údaje poukazujú na možnú mieru zhodnotenia objektov v konkrétnej lokalite, umožňujú pripraviť majiteľovi objektu podnikateľský plán, definovať ako náklady (investície), tak aj odhadnúť výnosy.
Majetok, resp. väčšina budov Evanjelickej cirkvi augsburského vyznania na Slovensku sa nachádza práve v tej najlukratívnejšej časti Bratislavy- Staré mesto. Ako sme na to poukázali už v správe synodálnej komisie o hospodárení spoločnosti Reformata, tieto hodnoty nájmu za m2 sú v tejto oblasti udržiavané vysoko už veľa rokov:
Vývoj ceny nájmu nehnuteľností Bratislava-Staré mesto. Zdroj: Realitný portál
Ako vidno, aj v čase hospodárskej krízy tieto čísla klesli iba málo, a najmä veľmi rýchlo znovu dosiahli a presiahli hodnotu z roku 2007. V tejto súvislosti je potrebné si pripomenúť, aké hodnoty, resp. aký výnos z nájmu dosahuje Evanjelická cirkev augsburského vyznania na Slovensku. Najznámejšou kauzou, ktorá je spomínaná v správe synodálnej komisie, je nájom budovy č. 1 na Svoradovej ulici.
Výhrady kvôli nízkej hodnote nájmu boli vytýkané už prvej zmluve, ktorá bola podpísaná v roku 2001. Nájom za 1 568 m2 celkovej plochy dosahoval 435,8, resp. 654,3 Sk/m2, a to aj napriek tomu, že obvyklé nájomné v centre Bratislavy sa v tom čase pohybovalo na úrovni 5 500 Sk/m2. Súčasťou dohody bola aj dohoda o oprave, resp. investícii do budovy, avšak tá bola iba veľmi slabo zdokladovaná. Za týchto podmienok hodnotíme ako neštandardnú a pre cirkev nevýhodnú aj veľmi dlhú dobu nájmu, ktorá bola stanovená na 20 rokov!
Lenže ani tu nebol tejto rozprávke koniec. Už v roku 2008 bola zmluva o nájme tejto budovy modifikovaná a podpísaná na ďalších 20 rokov – do roku 2028! Pýtate sa, za akých podmienok?
Nájomné bolo v roku 2008 dohodnuté vo výške 1 000 000,- Sk (33 193 eur) za 1 rok vrátane DPH. To predstavuje 2 766 eur mesačne, čo v prepočte na prenajímaných 1 568 m2 predstavuje nájomné vo výške 1,76 eur za 1 m2 za mesiac. Okrem tohto objektu je predmetom nájomnej zmluvy aj pozemok, na ktorom táto stavba stojí, spolu s priľahlým dvorom, a tiež garáž v nehnuteľnosti na Svoradovej 3. Je zrejmé, že po prepočítaní hodnoty nájmu na všetky objekty uvedené v zmluve, by sa už aj tak veľmi nízka hodnota nájomného 1,76 €/m2 za mesiac ešte viac znížila!
Napriek tomu, že v roku 2008 sa do zmluvy podarilo aspoň dostať inflačnú doložku, tú vtedajší konatelia do roku 2014 ani raz nevyužili! S jej aplikovaním na pravidelnej ročnej báze začal po roku 2014 až „reformný“ konateľ Štefan Sabol…
Záver
Na základe údajov o trhovom nájme z roku 2007, ale tiež aktuálnych údajov z roku 2023 vidíme, kde sa nachádza trhový priemer. To by mal byť aj náš cieľ, aby sme zverený majetok zhodnocovali efektívne. A to isté platí aj pre kúpu či predaj nehnuteľností.
Hovorí, že najlepšie je poučiť sa na chybách iných. To nám však nebolo dopriané. Poučíme sa aspoň na chybách vlastných? Veď uvedené údaje poukazujú na to, že parametre, ktoré v tomto smere dosahujeme, sú 7- až 10-krát horšie ako trhový priemer! V spojení s veľkosťou prenajímaného priestoru a časovým trvaním zmluvy (20, resp. 28 rokov) sa ľahko dopracujeme k hodnote ušlého zisku v porovnaní s tým, ak by sme tento objekt prenajali za trhových podmienok!
Aj preto sa v Asociácii slobodných zborov snažíme apelovať na zodpovedné konanie s odbornou Starostlivosťou – S tým cieľom, aby sme dosahovali podobné parametre ako iné podnikateľské subjekty na trhu, prípadne ešte lepšie. Aj tu sa totiž ukazuje, či našu evanjelickú cirkev milujeme tak, ako cirkev miloval náš Pán Ježiš Kristus!
Asociácia slobodných zborov
Evanjelickej cirkvi a. v. na Slovensku
Ilustračné foto: pixabay.com
Ak použijeme dostupné údaje (možný nájom – nájom2008) x m2 tak sa dopracujeme k hodnote ušlého zisku 4-5mil Eur za 20 resp. 28 rokov! Ak by sme z toho aj odpočítali 1 mil. Eur na investície, tak stále je to veľká suma, o ktorú ECAV za tie roky prišla!
Je otázne ako sa k tejto problematike správy majetku postaví nová generálna dozorkyňa Renáta Vinczeová. Dôvera vo vedenie ECAV je z týchto dôvodov viac ako mizerná, a ak sa nič nezmení bude iba ďalej upadať!
A už tú budovu predali alebo je ešte v ECAV? Veď po predaji sa vraj mala búrať! Najhoršie je na tom to, že evanjelici ani nevedia čo sa s ich majetkom deje! Či to predali, kedy a za koľko! Hlavne, že zbory majú ten nezodpovedný chaos financovať cez FFZ!!!
Dlhoročná finančná mizéria za ktorú v konečnom dôsledku nik nenesie zodpovednosť – to je celá „ekonomika“ ECAV po r. 89 a čím viac klesá autorita a vplyv vedenia , tým väčší ekonomický chaos sa všade šíri – jedna kauza sa nestačí ani zverejniť a prekrýva ju ďalšia , ešte horšia ! Spomenie si ešte niekto na takých 100 tisíc eur , ktoré „chýbali“ v hospodárstve Beckovskej Viesky ? Ako sa to doriešilo ? Kto je zodpovedný ? Ten človek čo to mal na starosť spokojne sedí na výslní pri úvode GD Vinczeovej v prvej rade… Tak o čom to všetko je ?